“¿A cuánto está el metro cuadrado?” es la primera pregunta de casi todas las empresas que buscan bodega. Es una pregunta lógica, pero incompleta: el valor por metro cuadrado varía mucho entre zonas, tipos de bodega y estados de conservación, y el canon es solo una parte de lo que pagarás cada mes.
En este artículo te explicamos qué hace que una bodega cueste más o menos, qué otros costos debes sumar y cómo comparar ofertas de manera justa.
Qué compone el costo mensual de una bodega
El costo real de ocupar una bodega, o costo total de ocupación, suele incluir:
• Canon de arrendamiento, normalmente expresado por metro cuadrado.
• IVA del 19 % sobre el canon, porque se trata de un inmueble distinto a vivienda.
• Cuota de administración, si la bodega está en un parque logístico o en propiedad horizontal.
• Servicios públicos, con especial atención a la energía.
• Seguros de contenidos y responsabilidad civil.
• Garantías: costo de la póliza o del depósito.
• Adecuaciones iniciales, distribuidas en el plazo del contrato.
Factores que suben o bajan el canon
Ubicación y accesos. Una bodega con salida directa a la Autopista Sur o a la Autopista Norte, cerca del centro del valle, suele costar más que una con accesos complicados o más alejada. Pagas por los minutos que ahorras en cada viaje.
Especificaciones técnicas. Mayor altura libre, pisos de alta resistencia, muelles con niveladores, patio para tractomulas y buena capacidad eléctrica aumentan el valor, porque permiten operaciones más eficientes.
Tamaño. En algunos casos las bodegas pequeñas tienen un valor por metro cuadrado más alto que las grandes, porque la demanda de pymes por espacios de menor formato es amplia.
Estado y antigüedad. Una bodega reciente o renovada, con cubierta en buen estado e instalaciones al día, cuesta más que una que necesita inversión.
Parque logístico o bodega independiente. Los parques ofrecen seguridad, portería y mantenimiento de zonas comunes, que se reflejan en el canon o en la administración.
Plazo y condiciones. Un contrato más largo o un arrendatario con sólido respaldo financiero tienen más margen para negociar el canon o un periodo de gracia.
Perfil de zonas del Valle de Aburrá
Zona | Perfil de oferta | Efecto habitual en el precio
Guayabal e Itagüí | Bodegas centrales, alta demanda | Tiende a ser más alto por ubicación
Envigado y Sabaneta | Bodegas urbanas de formato pequeño y mediano | Variable según acceso y tamaño
La Estrella y Caldas | Mayor formato y patios amplios | Suele ser competitivo por m²
Corredor norte | Industria y distribución nacional | Competitivo, con buena conectividad
Oriente cercano | Parques logísticos y zona franca | Depende del tipo de parque y servicios
Para conocer valores actuales, pide propuestas de inmuebles concretos: el mercado cambia y los promedios publicados rara vez se ajustan a una bodega específica.
Ejemplo ilustrativo de costo mensual
Este ejemplo usa cifras hipotéticas solo para mostrar el cálculo:
Concepto | Valor mensual (ilustrativo)
Canon | $10.000.000
IVA 19 % sobre el canon | $1.900.000
Administración | $1.200.000
Servicios públicos estimados | $1.500.000
Seguros | $300.000
Costo total de ocupación | $14.900.000
En este caso hipotético, el costo real es cerca de un 49 % mayor que el canon. Por eso, comparar solo el canon puede llevar a elegir la opción más cara.
Cómo comparar ofertas de forma justa
1. Convierte todas las ofertas a costo total mensual con los mismos conceptos.
2. Divide ese costo por el área útil, no por el área total.
3. Ajusta por capacidad real: una bodega con más altura libre puede almacenar más en menos metros.
4. Suma el costo de las adecuaciones que cada opción necesita.
5. Estima el costo de transporte desde cada ubicación.
Preguntas frecuentes
¿El IVA del arriendo es un costo para mi empresa? Si tu empresa es responsable de IVA, en muchos casos puede descontarlo, según las reglas tributarias. Si no lo es, se convierte en costo. Consulta a tu contador.
¿Se puede negociar el canon? Sí. El plazo, el respaldo financiero, el estado del inmueble y las adecuaciones que asumas son argumentos válidos.
Siguiente paso
Descarga nuestra plantilla de costo total de ocupación y compara tus opciones con los mismos criterios. También puedes revisar las bodegas disponibles en Medellín y Envigado en el portafolio de Pontum y solicitar una propuesta detallada.